Мещанский район лидирует по разрыву в стоимости «вторички» и новостроек
20.08.2026 07:52
«Наиболее заметная разница между ценами на первичном и вторичном рынках сегодня наблюдается в историческом центре Москвы. Новое строительство здесь ведется в основном точечно, а предложение на первичном рынке во многом состоит из клубных проектов элит- и делюкс-класса с высокой стоимостью за квадратный метр», — отметила она.
Даже несколько таких домов способны существенно повлиять на медианную стоимость новостроек в районе. Согласно данным «Яндекс Недвижимости» за июль 2026 года, среди районов с достаточным объемом предложения самый большой разрыв был зафиксирован в Мещанском районе. Медианная цена 1 кв. м в новостройках здесь достигла 2,03 млн руб., тогда как на вторичном рынке она составила 643 тыс. руб.: вторичное жилье оказалось дешевле на 68%. На Якиманке разница составила 55%, в Тверском районе — 52%, в Алексеевском — 45%, в Беговом — 43%, в Хамовниках — 40%», — отметила Селезнева.
По ее мнению, показатели Мещанского района и Якиманки сильнее зависят от структуры предложения, поскольку объем первичного рынка там сравнительно невелик. Более стабильную динамику демонстрируют Тверской, Алексеевский, Беговой районы и Хамовники, где в обоих сегментах представлено больше объектов. В районах с крупной застройкой соотношение может быть иным. После окончания строительства квартиры в больших жилых комплексах постепенно выходят на рынок перепродажи и пополняют вторичный сегмент современным жильем. Если таких лотов много, они повышают медианную стоимость вторичного рынка и уменьшают разрыв с новостройками.
Это заметно в районах, где стоимость двух сегментов почти совпадает. Так, в Ярославском районе и Замоскворечье медианная цена квадратного метра на вторичном рынке оказалась на 1–2% выше, чем в новостройках. В Митино новостройки, напротив, были дороже на 2%, а в Хорошево-Мневниках — на 3%. Незначительная разница может объясняться, в том числе, большой долей относительно новых домов на вторичном рынке, которые по качеству и стоимости конкурируют с первичным жильем. Поэтому ценовой разрыв внутри района в первую очередь отражает особенности местной застройки и структуру текущего предложения. Он не показывает, как меняется цена одной и той же квартиры после выхода на вторичный рынок, — добавила Селезнева.
Как сообщил Агентству «Москва» управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Еремкин, в первом полугодии 2026 года стоимость 1 кв. м готового жилья в «старой» Москве в среднем была на 10–39% ниже, чем в новостройках.
«Наименьший разрыв зафиксирован в САО (10%) и ЗАО (11%), а также в ЮЗАО (15%) и СЗАО (16%). Более заметная разница наблюдалась в СВАО и ЮВАО (по 24%), ВАО и ЮАО (по 31%), а максимальная — в ЦАО (39%). За год разница в цене 1 кв. м между новостройками и готовым жильем показывала неодинаковую динамику в зависимости от округа».
В САО и ЮЗАО она почти не изменилась. В ЗАО разрыв вырос с 2% до 11%, в СВАО — с 21% до 24%, в ЮАО — с 29% до 31%. При этом в ВАО и ЦАО цены в сегментах немного сблизились: разница снизилась с 32% до 31% и с 42% до 39% соответственно, — уточнил Еремкин.
Он добавил, что ценовой разрыв между первичным и вторичным рынками может сохраняться даже для квартир в недавно сданных домах. В этом сегменте предложения от частных владельцев нередко оказываются немного дешевле, чем аналогичные объекты от застройщика.
Собственник может более гибко задавать условия сделки, тогда как ценовая политика девелопера зависит от экономики проекта и условий проектного финансирования. В будущем ценовой разрыв между сегментами, вероятно, будет постепенно сокращаться. Этому может способствовать смещение спроса в сторону готового жилья, а также обновление вторичного рынка за счет выхода на него квартир в недавно сданных домах, — пояснил Еремкин.
